Tiny House Köyleri Yasal mı? Toprak Koruma Kanunu, İmar Planları ve Cezalar

Yasal olarak Tiny House köylerini kurmanız mümkün.

 

Minik Ev Köyleri Yasal mı? Toprak Koruma Kanunu, İmar Planları ve Cezalar

1. Tarım Arazisine Minik Ev Kurmanın Cezası Ne Kadar? Tüm Yasal Süreçler ve Alternatifler
2. Tiny House Yerleşimleri İçin Eko-Turizm İmar Alanları: Mevzuat, Planlama ve Cezalar
3. Tiny House ve Tarım Arazisi: Yıkım Kararı, Para Cezası ve Hukuki Çözüm Yolları
4. Eko-Turizm Amaçlı Tiny House Köyleri Nasıl Kurulur? Yasal Zeminde Adım Adım Rehber

 

Tarım arazilerine izin verilmeyen minik ev köyü kuranlara kadar 156 milyon TL'ye kadar para cezası uygulanabiliyor.

Toprak Koruma Kanunu'na göre izinsiz yapıların yıkılması ve alanın eski hale getirilmesi zorunludur.

Minik ev yerleşimleri ancak eko-turizm ve kamping imar lejantları içinde meşru şekilde yapılabiliyor.

Eko-turizm planlarıyla minik ev köyleri yasalaştırılabilir: işte örnek lejantlar ve plan şemaları.

Yapı kayıt belgesi, yapı ruhsatı ve sözleşme dışı amaç kullanım izinleri olmadan adresli minik evlere karşı ağır yaptırımlar uygulanıyor.

Tiny House Yapıları ve 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu'na Muhalefet Sorunu Üzerine Bir İnceleme

Giriş

Son yıllarda Türkiye genelinde yaşam yaşamı, minimalist yapılaşma ve alternatif konut çözümlerine olan ilgi artıyor; Bu bağlamda Tiny House (küçük ev) kavramı önemli bir trend haline geldi. Doğayla iç içe yaşamak yaşamak özellikle tarım arazileri üzerinde konuşulduğu tekerlekli ya da sabit minik ev yapıları, birçok il ve ilçede yaygınlaşmaktadır.

Ancak bu gelişmeler, ciddi hukuki sorunları da beraberinde getiriyor. En başta gelen sorun, bu yapıların 5403 numaralı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu'na aykırı olarak tarım arazileri üzerinde izinsiz şekilde konumlandırılmasıdır.

Küçük Ev Nedir?

Tiny House, genellikle 10 m² ile 40 m² arasında sabit kapasiteli, tekerlekli ya da da olarak inşa edilen, düşük karbonlu ayak izine sahip konut türüdür.

• Sabit Tiny House: Beton temel üzerine ya da doğrudan zemine monte edilir.
• Tekerlekli Tiny House: Ruhsatta karavan olarak geçen, römork üzerine sabitlenmiş mobil yapılardır.

5403 Sayılı Kanun'un Amacı ve Kapsamı

5403 numaralı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu , tarım topraklarının amaç dışı kullanımını engellemek ve ülkenin tarımın gelişmesini korumak amacıyla çıkarılmıştır.

Temel Maddeleri:

• Madde 13 : Tarım arazilerinin amacı dışında kullanılması için izin alınması zorunludur.
• Madde 20 : İdari yaptırımların ve para cezalarının hesaplarını düzenler.
• Madde 21 : Aykırılık halinde yapıların kadınlarında ve eski konumlarda tutulması sağlanır.

Tiny House ve Tarım Arazileri: Uyuşmazlık Alanları

1. Arazi Kullanım Amacına Aykırılık

Minik evlerin tarıma arazisine düzenlenmesi, imar planında “tarım” olarak geçen alanları yapılaşma yasağını kısıtlamaktadır.

• Sabit minik ev yapıları, “yapı” olarak kullanılır.
• Tekerlekli olanlar dahi, kalıcı konaklama ve altyapı bağlantıları varsa yapı sayılır.

2. İmar Planı Dışı Kullanımı

İmar planı dışında kalan kırsal alanlar dahi, tarım arazisine müdahale yapılamaz. Hobi bahçesi, küçük bir evin ya da konteynerin yerleştirilmesi için Tarım ve Orman İl Müdürlüklerinden izin alınması gerekir.

Mevzuat Açısından Tiny House Yerleşimi İçin Gerekenler

Yargı Kararları ve Uygulama Örnekleri

• Danıştay 6. Daire Kararı (2022/3845) : “Tekerlekli dahi olsa yerinde uzun süre kalmaksa ve yaşam alanı haline gelmişse yapı sayılır.”
• Balıkesir İl Tarım Müdürlüğü Uygulaması : Tekerlekli minik ev'lar tarla üzerinde sabit duruyorsa, Zabıta ve Tarım İl Müdürlüğü denetimiyle kaldırma ve idari para cezasına çarptırılır.
• İzmir Seferihisar Belediyesi Uygulaması : Sürdürülebilir yaşam köylerinde minik ev yapılarına ancak kooperatifler aracılığıyla ve tarım dışı kullanım izni satın alma onayı verilmektedir.

Çözüm Önerileri

1. Kooperatif Modeli ile Yasal Zemin Hazırlanmalı
   Küçük ev yerleşimleri, tarım arazisinden çıkarılmış, planlı gezi turizmi programı çatısı altında yapılmalı.
2. Mekânsal Planlama Yapılmalıdır
   Tarım dışı ekolojik köy, kırsal turizm veya tarımsal turizm planlarıyla entegre minik ev yerleşim alanları hazırlanır.
3. Yasa Güncellemeleri Gündeme Alınmalı
   5403 sayılı kanuna eko-yerleşimler, sürdürülebilir küçük yapılar gibi özel statüler eklenerek denetimli kullanım penceresi.
4. Mobiliteye Dayalı Geçici Kullanım Yönetmeliği Çıkartılmalıdır
   Tekerlekli minik ev yapıları için “geçici kamp yerleri” yönetimliği çıkarılmalı, çevre etkileri kontrol edilerek kullanılmalıdır.

Minik ev yapıları, çevre dostu ve ekonomik bir yaşam tarzı sunsa da, kontrolsüz ve plansız saklamalarında Tarım arazilerinin parçalanması, amaç dışı kullanım ve mevzuatın ihlaline yol açmaktadır. 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu çerçevesinde, bu yapılar ciddi yaptırımlara tabi olabilir.

Bu nedenle minik ev yerleşimlerinin sürdürülebilir, planlı, yasalara uygun ve sözleşmeli üretime zarar vermeyecek şekilde yapılandırılması gerekmektedir. Kooperatif, tarım alanları dışında planlanan eko-köy ve gezi turizm projeleri bu konuda umut sağlanan modellerdir.

Tiny House Yapıları ve 5403 Sayılı Toprak Koruma Kanunu'na Muhalefet Sorunu Üzerine Genişletilmiş İnceleme

Türkiye'de özellikle pandemi sonrası dönemdeki ekonomilere yönelik, sade yaşam arayışı ve ekonomik barınma alternatifleri, küçük ev (küçük ev) akımının ön planı ortaya çıkmıştır. Ancak bu yapıların gelişigüzel tarım arazilerine konumlandırılması, hem yasal hem de ekolojik açıdan önemli sorunlar doğurmaktadır.

Küçük ev yapıları, uygun planlama ve mevzuat ihlali olmadan konuşulduğunda 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na aykırılık teşkilinde , hatta yıkım ve para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşılmaktadır.

Mevzuat Uyuşmazlıklarının Merkezinde Ne Var?

1. Uygulama Örneği: Seferihisar Belediyesi – Eko-Köyler ve Tiny House Alanları

İzmir Seferihisar Belediyesi, kontrolsüz minik ev yapılaşmasını engellemek amacıyla “planlı gezi turizm alanları” oluşturdu. Bu durumda:

• Kooperatifin eko-köy projeleri teşvik edilmekte,
• Onun yapısı, imar planı ve yapı ruhsatına tabidir ,
• Tarım dışı kullanım izni ön koşullu olarak istenmektedir .

Böylece hem doğa korunmakta, hem de kişisel olarak gezide yaşam hakkı yasal çerçeveye dayanmaktadır.

2. Alternatif Çözüm Modeli: Kooperatifler Yoluyla Planlı Tiny House Yerleşimleri

Kooperatifler Ekoturizm Projesi kapsamında şu modeli geliştirmiştir:

Tarım vasfı kaldırılmış ya da marjinal tarım arazilerinde yapılaşma planı

Tarımsal üretime entegre minik ev yaşam alanları (apiterapi, lavanta tarlası vb.)

Enerji, su, atıkların kooperatifi tarafından çevreci biçimde sağlanması

Her yapı için lisanslı, tapulu, koruyucu düzenleme yapılır

Bu model, hem tarım arazilerini korumada hem de sürdürülebilir sürdürülebilir kalkınmaya hizmet vermektedir.

3. Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı'na Yönelik Öneriler

“Mobil Konut ve Geçici Yaşam Alanları Yönetmeliği” hazırlanmalıdır:

Tekerlekli minik ev gibi yapılar için çevre, güvenlik ve altyapı kriterlerini içeren özel bir mevzuat oluşturulmalıdır.

Eko-Yerleşim Rehberi Yayınlanmalı :

Kırsal alanda planlı, küçük değişiklik yapılaşması için belediyelere ve kadınlara rehber niteliğinde “Eko-Köy Planlama Kılavuzu” çıkarılmalıdır.

Tarım Arazilerinin Yapılaşması Karşı Dijital Takibi :

Uydudan takip edilen dijital tarım haritaları ile izinsiz yapılaşmalar hızlı bir şekilde tespit edilmelidir.

Tarım Dışı Kullanım Yetkileri İlçe Koordinasyon Kurullarına Devredilmeli :

İl düzeyinde yoğunlaşan süreç, yerel karar dağıtımına dağıtılarak daha etkili denetim parlamentosu.

Sonuç: Planlı Olmayan Tiny House Yerleşimleri Tehdit, Planlı Olanlar Fırsattır

Tarım toprakları üzerinde kontrolsüz minik ev yapılaşmaları, hem doğal dengeyi hem de gıda yalıtımını tehdit etmektedir. Ancak doğru planlama, kooperatif modeli ve yerel yönetim desteğiyle minik ev yapılarıyla gezi kalkınması, doğayla iç yaşam ve turizmde yenilikçi çözümler sunabilir.

Bu şekilde mevzuat düzenlemeleri, pilot projeler ve denetim sistemleriyle birlikte bir kapsamlı olarak geliştirilmelidir.

Ek: İncelenebilecek Yönetmelikler ve Mevzuatlar

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• 3194 sayılı İmar Kanunu
• Karayolları Trafik Yönetmeliği (Karavan bilgileri için)
• Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği
• Kooperatifler Kanunu (1163)

Eko-Turizm Alanı ve Tiny House Yerleşimi İmar Planı Lejantı Örneği

Plan Notları Önerisi (Plan Açıklama Raporuna Eklenebilir)

1. Bu alan, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında, eko-turizm amaçlı konaklamaya olanak sağlanması amacıyla planlanmıştır.
2. Minik ev yapıları en fazla 40 m² taban alanına sahip, doğaya uyumlu, ahşap, modüler veya tekerlekli olarak projelendirilecektir.
3. Onun yapısı için bireysel fosseptik veya biyolojik arıtma sistemi zorunludur.
4. Isı yalıtımı, yağmur suyu toplama, gri su geri kalan gibi çevreci sistemler zorunludur.
5. Parsel içi yollar, çevre dostu harcangen malzeme iletilecektir.
6. Hiçbir yapı betonarme karkas sistemiyle yapılmayacak; Taş, ahşap veya prefabrik sistemler kullanılacaktır.

Adli Yaptirimlar

Hapis ve Adli Para Cezası :

Tarım arazilerinin kooperatifleri veya özel hukuk kişileri aracılığıyla izinsiz olarak yerinde ve amacı dışında kullanılması durumunda, sorumlular hakkında 1 harfli 3 yıla kadar hapis ve 100 gün 1.000 gün kadar adli para cezası uygulanabilir.

Yıkım ve Eski Hale Getirme

İzinsiz Yapıların Yıkımı :

Tarımsal arazilere izin verilmeden inşa edilen yapılar, geçerlilik tarafından tespit edilerek, yapıların yıkılması ve arazinin eski haline getirilmesi için sorumlulara süre verilir.

Verilen süre içinde yapıların yıkılmaması ve arazinin sözleşme üretime uygun hale getirilmemesi durumunda, geçerlilikçe faaliyet durdurulur ve idari para cezası üç katı olarak uygulanır.

Örnek Uygulama

2023 ve 2024 yılları arasında Eskişehir genelinde tarım arazileri üzerine izinsiz olarak oluşturulan yaşam toplamı toplamda 156 milyon TL cezai işlem uygulandı.

Sonuç ve Öneriler

Tarımsal arazilere izinsiz olarak küçük evlerin bakımı, ciddi idari ve adli yaptırımlara yol açılabilir. Bu nedenle minik ev projeleri için:

İlgili kurum ve kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması , imar planlarının hazırlanması, halihazır haritalarının yapılması, imara esas jeoteknik etüd raporlarının hazırlanması, imar planlarının açılmasının başlaması, tapuya arsa olarak bölümlerinin geliştirilmesi gerekmektedir. Tinyhouse Köylerine Kırsal Kalkınma TKD'den IPARD III üzerinden hibe destekleri vardır.

TİNY HOUSE KÖYLERİ İÇİN YASAL ARAZİ SEÇİMİ VE TOPRAK KORUMA PROJESİ ŞARTLARI

Toprak Koruma Projelerine Uymak Zorunludur

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na göre, tarım arazilerinin amacı dışında kullanılmasının önüne geçilmesi hedeflenmektedir. Minik ev köyü gibi kırsal yerleşim projeleri için bu kanuna riayet edilmemesi halinde ciddi maddi kayıplar ve hukuki yaptırımlar ile karşılaşmak mümkündür. Bu nedenle proje hazırlık aşamasında mutlaka Toprak Koruma Projesi hazırlanmalı ve il/ilçe tarım müdürlüklerine onaylatılmalıdır.

Tiny House Köyleri İçin Parsel Büyüklüğü Kriterleri

Kırsal ve ekoturizm projelerinde arazi büyüklüğü, hem planlama hem de yasal uyumluluk açısından kritik başlangıçlara sahiptir. Proje tipine göre minimum parsel büyüklüğü şu şekilde olmalıdır:

• Standart Tiny House Köyü : Minimum 10.000 m²
• Eko-Turizm Amaçlı Tiny House Köyü : Minimum 25.000 m²

Bu büyüme, hem altyapı altyapısının dağılımını hem de sürdürülebilir kullanım rejimlerinin kullanıma sunulması.

Uygun Arazi Seçimi Nasıl Olmalı?

Minik ev projesi yapılacak arazinin serbest bırakılmasıyla ilgili yasal kısıtlamalar, doğaya uygun olarak parçalanıncaya kadar dikkate alınır. Aşağıdaki araziye sahip araziler, küçük ev ve eko-turizm projeleri için uygun seçeneklerdir:

• Marjinal tarım arazileri (verimsiz, tarıma uygun olmayan alanlar)
• Eğimli ve taşlık araziler (zirai faaliyeti için uygun olmayan)
• Resmi yol cephesi olan parseller (erişim açısından önemlidir)
• DSİ taşkın su alanı kalan bölgeler dışında
• Sit alanı dışında kalan ya da yalnızca 3. derece doğal sit alanı seçeneklerindeki bölgede

Bu kırılmaya uygun olmayan arazilerde yapılaşmaya gidilmesi halinde, hem yıkım hem de para cezaları yaptırımları ile karşılaşılabilir.

Hukuki Uyum ve Planlama Süreci

Minik ev köyü kurulmadan önce;

1. Çevre Düzeni Planı , Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı geniş incelenmeli,
2. Lejantlarda yer alacak Eko Turizm Alanı , Kamping Alanı , Kırsal Turizm Alanı gibi işlevlerin tanımlanması,
3. Arazi için Tarım Dışı Kullanım İzni , Yapı Ruhsatı , Yapı Kullanım İzni alınır.

Yasal izin süreci eksiksiz yürütülmezse, yapıların lisanssız kabulü ve cezai işlemlerin durdurulması kaçınılmazdır.

Sonuç

Minik ev projeleri kırsal kalkınma ve sürdürülebilir turizm açısından önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak bu olasılıkların kalıcı ve yasal olarak düzenlenebilmesi için doğru arazi seçimi , planlama düzeni ve toprak koruma kaynaklarının bulunması gereklidir. Hem doğal yapıyı bozmamak, hem de yasal sorunlarla karşılaşmamak için bu verileri dikkate almak.

Yasal Zemin üzerine projelendirilmiş Tiny House Köyü Projemiz Hakkında Bu bağlantıdan bilgi alabilirsiniz.

 

Bilgi İçin Beytullah Yılmaz 0 544 608 84 80 nolu telefondan teknik destek alabilirsiniz.